通许县紫荆·新天地违规销售 “十年包租”或为集资陷阱

近日，本网接到群众反映，河南省开封市通许县紫荆·新天地项目出售的商铺以包租、返租、返本销售等国家早已明令禁止的房地产销售行为违规销售。

公开资料显示：紫荆·新天地项目位于开封市通许县解放路与行政路交叉口，是通许县紫荆·华府项目的商业项目，也是通许县城规模最大档次最高商住一体的综合体项目。项目由13栋高层住宅和步行街、商场、酒店等组成。规划面积77279.5平方米，集娱乐、购物、餐饮于一体。通许县润鹏置业有限公司开发，公司主营房地产开发。

通许县紫荆·新天地项目售楼部

据紫荆·新天地项目销售人员介绍：项目商铺面积一般10m²左右，也有大的25m²。一铺一价，1楼售价最高，西门口的第一家19000元每平方，第二家15000元每平方，三楼略低价格在10000左右。随后销售人员以铺号1-258单价19000，面积10 m²左右为例计算了房款、分期、和收益。单价19000元，总价17万多，首付9万多，贷款8万，贷十年的月供是8.6，贷五年的话就是1512。

紫荆·新天地商场现在实行购买商铺 “返租五年”“包租十年”的销售模式，并称五年后返还的金额达购铺款的35%。第1年6%、第2年6%、第3年7%、第4年8%、第5年8%，以计算的单价19000，10 m²的商铺为例，第1-2年返10370 第3年12000 第4-5年13000多。第6年起按利润的9:1分红。

紫荆·新天地“包租十年”返还百分比/图

商铺明年6月份左右交房，可全款可分期，分期首付百分之50或者百分之50以上。国家政策现在是，商场产权40年时间，到了再续。但一般不到40年，如果拆除到时候一赔三。商场经营1到3年是个养商期，3到5年是个稳定期，5年以后就成熟了。

商家销售“水很深” 返利 抵房款实为虚假优惠

世上没有一本万利的事情，销售人员在告诉你多大利润回报的同时并未告知你背后要承担的风险。

对于购买商铺的业主来说，返租的最大诱惑在于：在返租期内，商铺无需亲自打理也能保障收益，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金。而对于开发商来说，这种销售模式可以更有效的刺激业主的购买欲望，以达到快速出售并回笼资金的目的。但这种看似双赢的模式其实暗藏风险和猫腻。

就通许县紫荆·新天地推出的优惠来说，业内人士介绍：返利冲抵房款其实是以优惠的名义侵占购买者的使用权，为开发商的商业开发行为买单。看起来返利冲抵购房款，其实是一场虚假的优惠。

售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等商业地产的销售过程中，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等多种形式，但其共同点都是以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场。

通常，这类商铺都会因其面积小、总价低而为普通投资者所关注，又由于采用售后包租销售模式，让投资显得更为简单、易于上手。然而，投资者往往都没有发现，这其中隐藏着不小的风险。搜索新闻可见，相关的购铺者投诉、打官司、开发商无力偿还租金、跑路等类新闻不在少数。

承诺“10年包租”的公司在第三年已无力偿付租金，商铺包租再次传出“陷阱”之说。今年10月，百余名投资昆山商铺的业主们都收到了项目开发商指定的投资管理公司发来的声明，称公司已经濒临破产边缘，无能力继续履行委托经营合同。自此，一直打着“10年回本”如意算盘的商铺业主才如梦初醒——自己的投资可能打了水漂。

紫荆·新天地项目整体模型图

包租、返租国家明令禁止 或涉嫌非法集资

近年来，“包租”“返租”“返本”等销售行为频现于房地产行业，这种营销销售方式在房地产市场上出现后，引起诸如“变相集资”“非法集资”的质疑。

各级监管单位针对这种现象也频频出台法律政策对此作出解释以及定性，早在2001年出台的《商品房销售管理办法》就明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。最高法还曾公布司法解释：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将按刑法规定处罚。”

对于此事，前有住建部、最高人民法院对房地产行业销售包租、返租行为的禁令和规定，我国对此持否定和限制态度。后有因此违规销售发生的开发商资金链断裂跑路，上万业主资金套牢事件。

紫荆·新天地项目是通许县最大的商业项目，其存在的意义应不仅仅是作为一种纯盈利性的商业开发，更应成为一个政府形象的“标杆”工程。然而，在其所有项目未完全运作的情况下，初期的营销销售方式就已出现种种问题让人质疑。

就以上情况，本报网将持续予以关注。

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