辽宁抚顺：房主违约强收租 裁定重审引争议

位于辽宁省抚顺市新抚区的抚顺凯伦咖啡餐饮有限公司（凯伦咖啡店）法人代表宁玉媛致函有关部门反映称，在一起房屋租赁合同纠纷案件的诉讼过程中，辽宁省高院作出的（2018）辽民再96号裁定书中“宁玉媛对房屋租赁实际经营……合理确定租金给付孙某明租金”的裁定，与事实不符，不当袒护了某些人的不当得利，而且有损法治的尊严。恳请查明事实真相，依法维护当事人的正当权益。

       

 

 

2012年7月至9月，辽宁省抚顺市新抚区政府实施动迁工作，先后发布了《致万达西房屋产权人的一封信》，两次动迁《通知》，四次动迁《公告》，于2012年10月9日做出征收决定，10月10日发布了《征收公告》。物权法第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。宁玉媛与房屋所有权人孙某明房屋租赁协议2006年至2016年租期十年，协议第十四条约定：“在承租期内，因政府的动迁，甲方孙某明应全额返还乙方宁玉媛保证金、剩余的租金”。协议“十四”约定的是，只要政府动迁承租人宁玉媛就不交孙某明租金，而不是约定孙某明与政府签订了补偿协议物权转移给政府后，再停交租金。

 

政府的一封信、两次动迁通知、四次动迁公告，最终《征收公告》已经确定了动迁开始的事实和法律依据。该裁定不顾政府动迁事实的存在，错误的认为钉子户孙某明，“没有丧失对征收标的物的所有权（房屋所有权）就应该合理确定收取租金”是严重违反了协议约定。合同法第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。难道孙某明与政府签订了补偿协议才算是动迁了吗？才停止交租金吗？政府的动迁是针对广大抚顺市万达西所有的拆迁户，而不是对某个人签订了补偿协议才算是动迁的开始。

 

2012年10月10日政府《征收公告》发布后，凯伦咖啡店（承租人宁玉媛）政府随之停止了煤气供应，门前挖沟拆除了暖气的管道，水、电断断续续提供，目的就是尽快驱逐动迁户的搬迁，有300多户被强拆，有78户被华商晨报所报道过。而凯伦咖啡店是一所高档西餐厅，冰柜中储存着大批量进口的各种牛排、高档鳕鱼以及大量洋酒等，更有上百万元的VIP储值卡急待处理。在不具备正常经营条件的情况下，凯伦咖啡店对上门来消费的VIP只能提供简单的餐品服务，来消化卡余额。

 

依据《劳动合同法》第47条规定，员工签订劳动合同，就应获得因动迁停止工作工资的补偿，也在等待政府补偿；等待政府依次安排评估单位进驻评估，于2013年1月才轮到评估单位进驻凯伦咖啡店进行评估。同年4月24日，宁玉媛与新抚区政府征收办签订了《承租人动迁补偿协议》，且所有的可移动的物品被政府作价回收纳入了补偿协议中。

 

显然，凯伦咖啡店在不具备经营的环境条件下，开门、看管、等待政府的补偿款到位处理善后事宜，属非营利性经营。任何经营企业都没有做到2012年10月10日动迁令下达后，10月11日一天的时间就撤离现场，人去楼空，都在等待评估公司的到来，同时做善后处理（由于孙某明是钉子户，因房屋租金一案曾向抚顺仲裁委员会提起过仲裁，被抚顺中级法院审委会报请辽宁高级法院请示审理后，裁定不予执行了）。所以，辽宁省高院民事裁定书（2018）辽民再96号，“宁玉媛对房屋租赁实际经营……合理确定租金给付孙某明租金”于事实不付，于法无据。

 

2012年10月7日，新抚区政府发布了《征收补偿方案》，对非住宅房屋产权人留有一个月的签约期10月10至11月9日，过渡期补偿每平方米每月30元，期限为30个月。《征收公告》规定，产权人对征收公告有异议的，自征收之日起60日的行政复议，或三个月的政府行政诉讼。而孙某明并没有按时提起行政诉讼与行政复议，已经说明他接受了《征收决定》或者《征收补偿方案》的，而其任性地当钉子户，利用各种手段继续向宁玉媛索要房屋租金。政府的过渡期的补偿就是对非住宅产权人的租金补偿，如孙某明获得宁玉媛的租金，将是重复获利，属不当得利。

       

 

辽宁省高院（2018）辽民再96号民事裁定书将不符合再审条件的案件裁定再审，以原审判决违反《民事诉讼法》第二百条第六项提起再审。《民事诉讼法》第二百条明确规定了再审条件，当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（六)原判决、裁定适用法律确有错误的。而原审法院依法审理，程序合法，保障了当事人诉权，证据确凿，事实清楚，用法（物权法第28条，国务院590号令，合同法第8条）适当。

 

该裁定认为“再审审理期间查明的事实与原审判决认定的事实一致”，实际上也是承认和肯定了原审法院的工作扎实到位。在再审申请人没有提供新事实、新证据等情形下，该裁定在不符合再审的条件下裁定重审，客观上使滥用诉讼权的人得利，这与目前大力倡导的法治原则、全面推进依法治国的要求不相符。

       

 

 

辽宁省高院（2018）辽民再96号的裁定书要求，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（三）项规定，裁定“本案发回抚顺市新抚区人民法院重审”。而《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定。

 

该裁定在不符合再审的条件下要求原审法院重审，加重了基层法院和法院法官的负担，加重了依法维权的民众的负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。而该裁定已经明确肯定“再审审理期间查明的事实与原审判决认定的事实一致”，根本就不存在“原判决认定基本事实不清的”的情形，却依据这一要求“本案发回抚顺市新抚区人民法院重审”，事实判断前后混乱，逻辑矛盾。

 

当事双方签署了合法有效的房屋租赁协议，对包括政府拆迁在内的事项事先做了明确规定：因政府动迁（拆迁），甲方（房主）应全额返还保证金剩余租金。乙方（宁玉媛）有权对政府的动迁向政府及拆迁部门行使独立请求权（针对其装修部分）。依据国务院第590号令第17条，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第26条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。因政府对钉子户孙某明没有及时做出征收补偿决定，导致其手中至今还有产权证，并以此来要挟承租人继续支付租金。

 

宁玉媛也有权收取因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等必要的补偿，这一要求合理合法合情，有合法有效的房屋租赁协议支持，有政府《万达西非住宅承租人补偿协议》的肯定。

       

 

综上所述，辽宁省高院（2018）辽民再96号裁定书的裁定，既肯定事实又否定事实，缺乏严谨的法治精神，缺乏再审的合理条件，“宁玉媛对房屋租赁实际经营……合理确定租金给付孙某明租金”，与事实不符，于法无据，不当袒护了某些人的不当得利，而且有损法治的尊严。 

 

2018年5月5日，最高人民法院院长周强在《在政法领导干部学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想专题研讨班上的辅导报告》中强调指出：“在全面依法治国新征程上，我们要把党的十九大描绘的深化依法治国实践蓝图化为现实，必须深入学习贯彻习近平公平正义思想，坚持公正司法，维护宪法法律权威，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。”在全面推进依法治国，加快建设社会主义法治国家的今天，正义也许会迟到但不会缺席，期待此案能有一个公平公正的处理结果。（记者 丽娟 晓蕾）

 

来源：凤凰资讯